Mietpreisbremse – verlängert bis 2025

Am 19.8.2019 hatte die große Koalition sich auf eine Verlängerung der 2015 eingeführten Mietpreisbremse bis zum Jahr 2025 verständigt und darüber hinaus die Rechte der Mieter dadurch gestärkt, dass diese künftig für einen Zeitraum von 30 Monaten zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurück erstattet verlangen können.

Die sogenannte Mietpreisbremse ist im Gesetz in den §§ 556 d – 556 g BGB geregelt und enthält diverse strenge Regelungen betreffend die Miethöhe bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Unter anderem ist der Vermieter unter gewissen Voraussetzungen dazu verpflichtet, offenzulegen, welchen Mietzins der letzte Mieter gezahlt hat.

Die Festlegung, welche Gebiete tatsächlich unter einem angespannten Wohnungsmarkt leiden, wird dabei den Landesregierungen überlassen, die diese in Rechtsverordnungen für die Dauer von höchstens 5 Jahren bestimmen können.

Nur einen Tag nach der beschlossenen Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum Jahr 2025 hat das Bundesverfassungsgericht dann einen Beschluss vom 18.7.2019 veröffentlicht, im Rahmen dessen das Gericht ausdrücklich festgestellt hat, dass die Regelung in § 556 Abs. 1 und 2 BGB zur Begrenzung des Mietpreises nicht verfassungsmäßig ist, was bislang umstritten war.

Grund für die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts waren zum einen zwei Normenkontrollverfahren, die das Landgericht Berlin dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt hatte mit der Zielsetzung zu überprüfen, ob § 556 d Abs. 1 und 2 BGB mit dem allgemeinen Gleichheitssatz, sowie mit Art. 80 Abs. 1 S. 2 des Grundgesetzes unvereinbar ist.

In diesen beiden Verfahren gab es jedoch keine inhaltliche Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, da nach dessen Auffassung das Landgericht Berlin die Vorlagen nicht ausreichend begründet hatte.

In einem weiteren Verfahren, initiiert von einer Berliner Vermieterin, die vom Landgericht zur Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer abgesenkten Miete verurteilt worden war, fällte das Bundesverfassungsgericht dagegen auch eine Entscheidung inhaltlicher Art.

Hierbei setzte sich das Bundesverfassungsgericht ausführlich damit auseinander, dass grundsätzlich ein verfassungsrechtlich relevanter Eingriff in das Eigentum durch die Begrenzung der Miethöhe vorliegt, dieser Eingriff jedoch aufgrund des öffentlichen Interesses daran, der Verdrängung weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen in den stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken, gerechtfertigt ist.

Nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts hat der Gesetzgeber zudem auch die Verhältnismäßigkeit gewahrt und die Regelung ist demnach nicht zu beanstanden, was dazu geführt hat, dass auch die Verfassungsbeschwerde der Berliner Vermieterin nicht zur Entscheidung angenommen wurde, da das Bundesverfassungsgericht keine hinreichende Aussicht auf Erfolg sah.

Spätestens jetzt sollten sich daher Vermieter und Mieter zumindest in den Ballungszentren damit auseinandersetzen, ob die Regelungen der Mietpreisbremse für sie einschlägig sind und welche Konsequenz aus dieser Entscheidung zu ziehen ist.

Nachdem in Hessen zunächst mit Verordnung vom 17.11.2015 insgesamt 16 Städte und Gemeinden als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne des § 556 d Abs. 2 des BGB ausgewiesen wurden, hat die hessische Landesregierung mit Verordnung vom 11.6.2019, verkündet am 27.6.2019 diesen Kreis auf insgesamt 31 Städte und Gebiete erweitert und die Gültigkeit der Verordnung bis zum 26.11.2020 befristet.

Insbesondere im Rhein-Main-Gebiet sind nahezu flächendeckend alle Städte als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen, dazu unter anderem die Städte Kassel, Langen und Marburg.

Gerne berate ich Mieter und Vermieter in allen Fragen rund um die Mietpreisbremse, insbesondere, ob diese am Standort des Mietobjektes Gültigkeit entfaltet und bei Abschluss des Mietvertrages hätte berücksichtigt werden müssen.

Besonders die Frage, ob zu viel geleistete Mieten zurückgefordert werden können, bzw. Vermieter eine solche Rückforderung zu befürchten haben, dürfte hierbei im Fokus stehen.

Rechtsanwältin Stefanie George verstärkt die Kanzlei!

Frau Rechtsanwältin und Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Stefanie George verstärkt ab dem 01.03.2019 die Kanzlei Markus Bittner in Limburg.

Ihr besonderes Interesse gilt neben dem Miet- und Wohnungseigentumsrecht dem Bau- und Architektenrecht.

Grenzen der Rücksichtnahmepflicht bei Kinderlärm aus der Nachbarwohnung

Es entspricht allgemeiner Auffassung, dass in einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Lärmbeeinträchtigungen grundsätzlich als sozial adäquat hinzunehmen sind und für die betroffenen Mitmieter deshalb noch nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 BGB begründen. Die überwiegende Rechtsprechung geht deshalb davon aus, dass Geräuschemissionen, die ihren Ursprung in einem altersgerecht üblichen kindlichen Verhalten haben, ggf. auch unter Inkaufnahme erhöhter Grenzwerte für Lärm und entsprechender Begleiterscheinungen kindlichen Verhaltens, grundsätzlich hinzunehmen sind. Der BGH ist demgegenüber nun einschränkend der Auffassung , dass die insoweit zwar grundsätzlich zu fordernde erhöhte Toleranz durchaus ihre Grenzen hat. Es ist daher im jeweiligen Einzelfall die Art, Qualität, Dauer und Zeit der verursachten Geräuschemissionen, das Alter und der Gesundheitszustand des Kindes sowie die Vermeidbarkeit der Emissionen, etwa durch objektiv gebotene erzieherische Einwirkungen oder durch zumutbare oder sogar gebotene bauliche Maßnahmen, zu berücksichtigen. Der BGH hat hierdurch das Recht auf Rücksichtnahme der Nachbarn gestärkt, welches zu Mietminderungsansprüchen der betroffenen Mitmieter führen kann (BGH, Beschluss vom 22.08.2017, VIII ZR 226/16).

Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB

Bei einem Mieterhöhungsverlangen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB seitens des Vermieters kann der Mieter seine Zustimmung auch durch schlüssiges Verhalten erteilen, so kein Formerfordernis besteht. Dies kann z.B. durch die Änderung des Dauerauftrages auf die neue Miete oder die Überweisung derselben erfolgen. Umstritten war bislang, wie viele Zahlungen für eine solche konkludente Zustimmung erforderlich sind. Der BGH hat nunmehr zumindest drei aufeinanderfolgende Zahlungen für ausreichend erachtet. (BGH, Beschluß vom 30.01.2018, VIII ZB 74/16).

Mietverhältnis in Vollstreckung und Insolvenz

Rechtsanwalt Wolfgang Kastner hat vom 15. bis zum 17.03.2018 in Frankfurt an einer dreitägigen Fortbildungsveranstaltung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht teilgenommen. Themen waren unter anderem Besonderheiten des Verfahrens- und Vollstreckungsrechts,  der Zwangsverwaltung und der Insolvenz.

Maklerrecht

Rechtsanwalt Wolfgang Kastner hat vom 22. bis zum 24.02.2018 in Frankfurt an einer dreitägigen Fortbildungsveranstaltung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht teilgenommen. Themen waren unter anderem das Maklerrecht, das Nachbarrecht sowie Bezüge zum Steuerrecht und zum öffentlichen Recht.

Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwalt Wolfgang Kastner hat vom 30.11. bis zum 02.12.2017 in Frankfurt an einer dreitägigen Fortbildungsveranstaltung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht teilgenommen. Themen waren unter anderem das Wohnungseigentumsrecht.

Gewerberaummietverhältnisse und Pachtrecht

Rechtsanwalt Wolfgang Kastner hat vom 18. bis zum 20.01.2018 in Frankfurt an einer dreitägigen Fortbildungsveranstaltung im Miet- und Wohnungseigentumsrecht teilgenommen. Themen waren unter anderem das Recht der Gewerberaummietverhältnisse und das Pachtrecht.

Recht der Mietverhältnisse

Rechtsanwalt Wolfgang Kastner hat vom 02. bis zum 04.11.2017 in Frankfurt an der dreitägigen Fortbildungsveranstaltung „Recht der Wohnraummietverhältnisse“ teilgenommen. Themen waren unter anderem Betriebskosten, Modernisierung und Beendigung des Mietverhältnisses.

Recht der Wohnraummietverhältnisse

Rechtsanwalt Wolfgang Kastner hat vom 05. bis zum 07.10.2017 in Frankfurt an der dreitägigen Fortbildungsveranstaltung „Recht der Wohnraummietverhältnisse“ teilgenommen. Themen waren unter anderem Anbahnung und Anschluss des Mietvertrages, Mieterhöhung, Mietkaution, Schönheitsreparaturen, Mietminderung und Betriebskosten.

Fachanwaltslehrgang Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Rechtsanwalt Wolfgang Kastner hat 2017/2018 in Frankfurt erfolgreich an einem Fachanwaltslehrgang Miet- und Wohnungseigentumsrecht teilgenommen als Voraussetzung dafür, künftig auch als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht tätig sein zu können. Selbstverständlich können Sie sich bereits jetzt von Rechtsanwalt Wolfgang Kastner in allen mietrechtlichen und nachbarschaftsrechtlichen Fragen beraten und vertreten lassen.