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Am 19.8.2019 hatte die große Koalition sich auf eine Verlängerung der 2015 eingeführten Mietpreisbremse bis zum Jahr 2025 verständigt und darüber hinaus die Rechte der Mieter dadurch gestärkt, dass diese künftig für einen Zeitraum von 30 Monaten zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurück erstattet verlangen können.

Die sogenannte Mietpreisbremse ist im Gesetz in den §§ 556 d – 556 g BGB geregelt und enthält diverse strenge Regelungen betreffend die Miethöhe bei Neuvermietungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Unter anderem ist der Vermieter unter gewissen Voraussetzungen dazu verpflichtet, offenzulegen, welchen Mietzins der letzte Mieter gezahlt hat.

Die Festlegung, welche Gebiete tatsächlich unter einem angespannten Wohnungsmarkt leiden, wird dabei den Landesregierungen überlassen, die diese in Rechtsverordnungen für die Dauer von höchstens 5 Jahren bestimmen können.

Nur einen Tag nach der beschlossenen Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum Jahr 2025 hat das Bundesverfassungsgericht dann einen Beschluss vom 18.7.2019 veröffentlicht, im Rahmen dessen das Gericht ausdrücklich festgestellt hat, dass die Regelung in § 556 Abs. 1 und 2 BGB zur Begrenzung des Mietpreises nicht verfassungsmäßig ist, was bislang umstritten war.

Grund für die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts waren zum einen zwei Normenkontrollverfahren, die das Landgericht Berlin dem Bundesverfassungsgericht vorgelegt hatte mit der Zielsetzung zu überprüfen, ob § 556 d Abs. 1 und 2 BGB mit dem allgemeinen Gleichheitssatz, sowie mit Art. 80 Abs. 1 S. 2 des Grundgesetzes unvereinbar ist.

In diesen beiden Verfahren gab es jedoch keine inhaltliche Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts, da nach dessen Auffassung das Landgericht Berlin die Vorlagen nicht ausreichend begründet hatte.

In einem weiteren Verfahren, initiiert von einer Berliner Vermieterin, die vom Landgericht zur Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung der Geltung einer abgesenkten Miete verurteilt worden war, fällte das Bundesverfassungsgericht dagegen auch eine Entscheidung inhaltlicher Art.

Hierbei setzte sich das Bundesverfassungsgericht ausführlich damit auseinander, dass grundsätzlich ein verfassungsrechtlich relevanter Eingriff in das Eigentum durch die Begrenzung der Miethöhe vorliegt, dieser Eingriff jedoch aufgrund des öffentlichen Interesses daran, der Verdrängung weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen in den stark nachgefragten Stadtteilen entgegenzuwirken, gerechtfertigt ist.

Nach Auffassung des Bundesverfassungsgerichts hat der Gesetzgeber zudem auch die Verhältnismäßigkeit gewahrt und die Regelung ist demnach nicht zu beanstanden, was dazu geführt hat, dass auch die Verfassungsbeschwerde der Berliner Vermieterin nicht zur Entscheidung angenommen wurde, da das Bundesverfassungsgericht keine hinreichende Aussicht auf Erfolg sah.

Spätestens jetzt sollten sich daher Vermieter und Mieter zumindest in den Ballungszentren damit auseinandersetzen, ob die Regelungen der Mietpreisbremse für sie einschlägig sind und welche Konsequenz aus dieser Entscheidung zu ziehen ist.

Nachdem in Hessen zunächst mit Verordnung vom 17.11.2015 insgesamt 16 Städte und Gemeinden als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt im Sinne des § 556 d Abs. 2 des BGB ausgewiesen wurden, hat die hessische Landesregierung mit Verordnung vom 11.6.2019, verkündet am 27.6.2019 diesen Kreis auf insgesamt 31 Städte und Gebiete erweitert und die Gültigkeit der Verordnung bis zum 26.11.2020 befristet.

Insbesondere im Rhein-Main-Gebiet sind nahezu flächendeckend alle Städte als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausgewiesen, dazu unter anderem die Städte Kassel, Langen und Marburg.

Gerne berate ich Mieter und Vermieter in allen Fragen rund um die Mietpreisbremse, insbesondere, ob diese am Standort des Mietobjektes Gültigkeit entfaltet und bei Abschluss des Mietvertrages hätte berücksichtigt werden müssen.

Besonders die Frage, ob zu viel geleistete Mieten zurückgefordert werden können, bzw. Vermieter eine solche Rückforderung zu befürchten haben, dürfte hierbei im Fokus stehen.